Kotoisa Blogi

Kirjallinen tarjous kiinteistökaupassa

By 31.8.2018 No Comments

Kirjoittelin viime blogissani tarjouksesta ja lupasin nyt käydä tarjouksen kohta kohdalta läpi. Tarjouksessa on kuitenkin monta kohtaa, joihin ette ole ehkä ennen törmänneet. Tarjous on tärkeä paperi, sillä myöskin ostajalla on vastuu ostamastaan talosta.

Olen kirjoittanut kiinteistökaupasta, eli jos olette ostamassa taloa, joka on vuokratontilla, niin silloin tarjouksen tekeminen on aina sitova, eikä kaupanvahvistajaa tarvita kaupoilla ollenkaan. Silloin puhutaan vuokraoikeuden siirrosta eikä kiinteistökaupasta, mutta tähän asiaan palaan jossain toisessa blogissani.

Kiinteistönvälittäjä tarkistaa henkilöllisyyden, eli ne pitää olla mukana. Sen jälkeen kirjataan mistä kauppaa tehdään eli osoite, kiinteistötunnus sekä kiinteistön pinta-ala, eli ei talon, vaan tontin. Kannattaa miettiä valmiiksi, mikä on teidän korkein mahdollinen hintatarjous, vaikka avaus olisikin pienempi.

Kiinteistönvälittäjän ei tarvitse ottaa vastaan tarjousta, joka on liian huono, tai jos myyjä on kertonut, että alle X euron tarjouksia ei oteta vastaan. Voi olla, että talosta on tullut aiemmin isompi tarjous, jonka myyjä on hylännyt, mutta kiinteistönvälittäjä kertoo kyllä siitä.

Taloaan itse myyjien kanssa hintaneuvottelu kannattaa aloittaa sähköpostin välityksellä. On aina parempi, että asioista jää mustaa valkoiselle, jos joskus tulee jotain tarkisteltavaa.

Tarjouksen sitovuus

Kiinteistökaupassa tarjouksen tekeminen ei ole samalla tavalla sitova kuin osakehuoneistossa, niin aina oletetaan, että tarjous tehdään tosi tarkoituksella. Sitovaksi tarjous saadaan, mikäli paikalla on kaupanvahvistaja. Monesti kuulee, että käsirahan sisään ottamisella tarjous on sitova, mutta näin ei ole. Käsirahalla voidaan vain varmistaa, ettei kiinteistönvälittäjä voi ottaa muita tarjouksia vastaan, ennen kuin käsiraha on palautettu takaisin.

Mikäli myyjä on ehtinyt hyväksyä tarjouksen eikä kauppoja kuitenkaan tule, on myyjällä oikeus saada kuitenkin korvausta niistä toimista mitä hän on ehtinyt jo kaupantekoon liittyen tehdä esim. matkakustannukset tai maksettavaksi tulleet välitysliikkeelle aiheutuneet maksut.

Tarjouksen ehdot jotka pitää sopia kirjallisesti

Mikäli teidän lainalupaus pankista ei ole 100 % varma, niin asia pitää kirjata tarjoukseen. Yleensä viikossa asia hoituu kuntoon, jos olette käyneet alustavia neuvotteluja jo pankissa.

Tarjous kannattaa aina tehdä kirjallisena

Käteiskauppa

Yleensä koko kauppasumma maksetaan kerralla kaupantekotilaisuudessa, jolloin kyseessä on käteiskauppa, ja samalla kiinteistön omistus siirtyy teille.

Mikäli talo on tyhjä, niin silloin myös hallintaoikeus siirtyy samalla, ja pääsette heti muuttamaan. Jos talossa asutaan vielä, niin hallintaoikeuden siirtymisestä on sovittava erikseen, ja on syytä sopia päivämäärä ja kellon aikajolloin pääsette taloon.

Maksuehtoinen kauppa

Kauppa voi olla myös maksuehtoinen kauppa jolloin on sovittava erikseen monista asioista:

  • Maksuaikataulu ja loppu kauppahinnan maksaminen
  • Maksutapa
  • Omistusoikeuden siirtyminen
  • Vakuusjärjestelyt
  • Panttikirjojen luovutus ja säilytys
  • Hallintaoikeuden siirtyminen

Kiinteistövero

Jos kiinteistövero on alle 170 euroa, maksetaan se yhdessä erässä ja jos taas isompi niin kahdessa erässä. Maksupäivät ovat syksyllä ja verottaja lähettää teille molemmille omat maksulaput. Verottaja lähettää maksulaput aina niille, jotka ovat olleet omistajia 1.1. kuluvaa vuotta. Eli kaupan yhteydessä asia pitää sopia, eli kuka maksaa mitäkin. Kiinteistöverosta löydätte tietoa lisää verottajan sivuilta.

Kaupanvahvistaja

Yleensä kaupanvahvistajan kulut maksetaan puoliksi, tällä hetkellä se on 120 euroa. Hän ottaa maksun käteisellä kaupantekotilaisuudessa, ja saatte kuitin maksusta. Kiinteistönvälittäjä tilaa kaupanvahvistajan paikalle, ja kirjaa hänen tiedot valmiiksi kauppakirjaan.

Vaaranvastuu

Kaikissa kiinteistöissä tulee olla täysarvovakuutus, eikä kiinteistö ei saa olla yhtään päivää ilman vakuutusta. Vaaranvastuulla tarkoitetaan sellaisia vahinkoja, jotka aiheutuvat kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon, tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi aiheutuneesta vahingosta kaupanteon jälkeen.

Jos olette käyneet pankissa, niin pankki on varmaan kysynyt teiltä tätä, tai voitte tiedustella asiaa omasta vakuutusyhtiöstä.

Myös näistä pitää sopia:

  • Sähköliittymä
  • Mahdolliset vesi ja viemäriin liittyvät maksut
  • Nettiliittymät ja kaapelitelevisio yms.

Muita ehtoja

Yleisin ehto on oman kodin myyminen ensin pois. Mikäli kyseessä on kiinteistönvälittäjä, niin hän on sopinut jo myyjän kanssa etukäteen, voidaanko tämmöisiä tarjouksia ottaa vastaan.

Asiaan vaikuttvat mm. seuraavat seikat:

  • tuleeko teidän asunto samalle kiinteistönvälittäjälle myyntiin
  • onko teidän asunto jo myynnissä kiinteistönvälittäjällä
  • myyttekö itse kotianne
  • missä kotinne sijaitsee, eli onko kyseessä kerrostalo asunto hyvällä sijainnilla vai vanha talo huonolla sijainnilla

 

Myykö kiinteistönvälittäjä kotinne

Hyvän välitystavan mukaan, kiinteistönvälittäjä saa ottaa vain yhden ehdollisen tarjouksen sisään.

Silloin pidätetään myyjällä mahdollisuus ottaa muita tarjouksia vastaan. Joskus myyjän mielestä rahallisesti huonompi tarjous, voi olla parempi, koska rahat ovat heti valmiina käytössä.

Tarjoukseen kirjataan, milloin viimeistään oman asunnon myymisen on tapahduttava. Yleensä aika on maksimissaan kaksi kuukautta. Jos myyjä haluaa niin sitä voidaan jatkaa tarvittaessa. Tässä ei siis käsitellä rahaa laisinkaan.

Jos kyseessä on itse asuntoaan myyvä henkilö, ja hän vaatii käsirahaa, niin sellaista ei tarvitse eikä kannata maksaa.En suosittele tekemään tämmöistä tarjousta ollenkaan.

Kuntotarkastus

Mitä vanhemmasta talosta on kyse, sen tärkeämpi asia on, mutta ei kannata väheksyä tätä myöskään esim. 2000-luvulla rakennetuissa taloissa. Teidän pankki todennäköisesti vaatii tämän. Yleensä kulut jaetaan puoliksi, mutta sekin on hyvä kirjata tarjoukseen ylös.

Varautukaa että kuntotarkastuksessa ilmenee jotain puutteita, mutta kuntotarkastuksessa ilmenneiden puutteiden takia ole syytä heti vetäytyä kaupasta, vaan pitää huomioida rakennuksen ikä ja hinta.

Jos rakennuksesta löytyisi terveydelle haitallisia asioita, niin silloin syy vetäytymiseen on selvä. Kuntotarkastuksen hintaa pitää katsoa kokonaisuutena, ja suhteuttaa se talon hintaan ja mahdollisiin tuleviin remontteihin.

Käsiraha

Niin kuin aiemmin oli puhetta, käsirahalla ette voi sitoa kauppaa, mutta jos tähän kuitenkin jostain syystä päädytte, niin on hyvä muistaa nämä:

  • Välitysliikkeen ollessa kyseessä raha menee asiakasvaraintilille
  • Suuruus voi olla maksimissaan 10 % sovitusta kauppahinnasta
  • Käsiraha sisältyy kauppahinnan ensimmäiseen erään
  • Käsiraha pitää palauttaa heti, mikäli kaupan ehdot eivät toteudu
  • Käsirahasta voidaan vähentää myyjälle tai välitysliikkeelle aiheutuneet kohtuulliset kustannukset

Jos yksityinen henkilö pyytää käsirahan maksamista, niin varmistakaa, että tili avataan molempien nimiin, jolloin rahaa ei voi nostaa kumpikaan yksin.

Käsirahalla ei voi sitoa kiinteistökauppaa

Varainsiirtovero

Jos ette ole vielä täyttäneet 40 vuotta ja olette ostamassa ensimmäistä kotianne, säästätte 4 % kauppahinnasta. Pankki huolehtii maksusta, eli sen suhteen teidän ei tarvitse tehdä mitään, mikäli ensiasunnon ostajan etu on käytetty.

Liitteet

Jos ette ole vielä saaneet kiinteistöön liittyviä asiakirjoja, niin viimeistään nyt on sen aika:

  • Lainhuutotodistus ( perikunnilla voi olla selvennyslainhuuto )
  • Kiinteistönreksiteriote
  • Rasitustodistus
  • Rakennuslupapiirustukset
  • Loppukatselmuspöytäkirja
  • Energiatodistus
  • Kaava-asiakirjat
  • Kartta
  • Vanhat kuntotarkastusraportit
  • Esite

Viimeistään pari päivää ennen kaupan tekoa teidän tulee saada kuntotarkastusraportti. Lukekaa se huolella, ja jos kysymyksiä tulee, niin ne on syytä selvittää ennen kuin menette kaupoille.

Voimassaolo

Tähän ei ole olemassa oikeaa aikaa, kunhan vain kaikille osapuolille on mahdollista saada tieto asiasta. Yleensä tarjous on voimassa 2-7 päivää, ja jos tarjous on kaukana pyyntihinnasta, niin sitä kauemmin neuvottelut voivat kestää tai myyjä voi hylätä sen heti.

Allekirjoitus

Lopuksi allekirjoitatte tarjouksen, ilman tätähän se ei ole virallinen. Te saatte oman kappaleen ja sitten ei muuta kuin jännittämään.

Kiinteistönvälittäjä hoitaa tiedon välittämisen myyjän ja teidän välillä, joten odottelette vain soittoa, joka minulla alkaa aina näin:

” Onneksi olkoon, minulla on hyviä uutisia, sillä tarjouksenne on mennyt läpi. ”

Nyt olette päässeet unelmakotiin asti, ja toivon sydämestäni, että onnistutte asumisessa. Minä puolestani katselen kotona kuinka meidän keittiöremontti etenee, ja ihan hyvältä näyttää.

Kotoisin terveisin Tupu