Tarjouksessa on monta kohtaa, joihin ei ole ehkä ennen törmännyt. Tarjous on tärkeä paperi ja sen täyttäminen on syytä tehdä huolella.
Jos olet ostamassa taloa, joka on vuokratontilla, niin silloin tarjouksen tekeminen on aina sitova, eikä kaupanvahvistajaa tarvita kaupoilla ollenkaan. Silloin puhutaan vuokraoikeuden siirrosta, eikä kiinteistönkaupasta ja kyseessä on vähän eri asia.
Kiinteistönvälittäjä tarkistaa henkilöllisyyden, eli passi kannattaa olla mukana. Sen jälkeen kirjataan mistä kauppaa tehdään eli osoite, kiinteistötunnus sekä kiinteistön pinta-ala, eli ei talon, vaan tontin. Kannattaa miettiä valmiiksi, mikä on teidän korkein mahdollinen hintatarjous, vaikka avaus olisikin pienempi.
Kiinteistönvälittäjän ei tarvitse ottaa vastaan tarjousta, joka on liian huono, tai jos myyjä on kertonut, että alle X euron tarjouksia ei oteta vastaan. Voi olla, että talosta on tullut aiemmin isompi tarjous, jonka myyjä on hylännyt, mutta kiinteistönvälittäjä kertoo kyllä siitä.
Tarjouksen sitovuus
Kiinteistökaupassa tarjouksen tekeminen ei ole samalla tavalla sitova kuin osakehuoneistossa, mutta aina oletetaan, että tarjous tehdään tosi tarkoituksella. Sitovaksi tarjous saadaan, mikäli kaupanvahvistaja vahvistaa tarjouksen. Monesti kuulee, että käsirahan sisään ottamisella tarjous on sitova, mutta näin ei ole. Käsirahalla voidaan vain varmistaa, ettei kiinteistönvälittäjä voi ottaa muita tarjouksia vastaan, ennen kuin käsiraha on palautettu takaisin.
Mikäli myyjä on ehtinyt hyväksyä tarjouksen eikä kauppoja kuitenkaan tule, on myyjällä oikeus saada kuitenkin korvausta niistä toimista, mitä hän on ehtinyt jo kaupantekoon liittyen tehdä esim. matkakustannukset tai maksettavaksi tulleet välitysliikkeelle aiheutuneet maksut.
Tarjouksen ehdot, jotka pitää sopia kirjallisesti
Mikäli lainalupaus pankista ei ole 100 % varma, niin asia pitää kirjata tarjoukseen. Yleensä viikossa asia hoituu kuntoon, jos olette käyneet alustavia neuvotteluja jo pankissa.
Käteiskauppa
Yleensä koko kauppasumma maksetaan kerralla kaupantekotilaisuudessa, jolloin kyseessä on käteiskauppa, ja samalla kiinteistön omistus siirtyy teille.
Mikäli talo on tyhjä, niin silloin myös hallintaoikeus siirtyy samalla, ja pääsette heti muuttamaan. Jos talossa asutaan vielä, niin hallintaoikeuden siirtymisestä on sovittava erikseen, ja on syytä sopia päivämäärä sekä kellonaika jolloin pääsette taloon.
Maksuehtoinen kauppa
Kauppa voi olla myös maksuehtoinen kauppa, jolloin on sovittava erikseen monista asioista:
- Maksuaikataulu ja loppu kauppahinnan maksaminen
- Maksutapa
- Omistusoikeuden siirtyminen
- Vakuusjärjestelyt
- Panttikirjojen luovutus ja säilytys, nämä ovat nykyisin pääsääntöisesti sähköisessä muodossa
- Hallintaoikeuden siirtyminen
Kiinteistövero
Mikäli kiinteistönvero on alle 170 euroa, maksetaan se yhdessä erässä ja jos taas isompi niin kahdessa erässä. Maksupäivät ovat syksyllä ja verottaja lähettää teille molemmille omat maksulaput. Verottaja lähettää maksulaput aina niille, jotka ovat olleet omistajia 1.1. kuluvaa vuotta. Eli kaupan yhteydessä asia pitää sopia, eli kuka maksaa mitäkin. Kiinteistöverosta löydätte tietoa lisää verottajan sivuilta.
Kaupanvahvistaja
Yleensä kaupanvahvistajan kulut maksetaan puoliksi, tällä hetkellä se on 120 euroa. Hän ottaa maksun käteisellä kaupantekotilaisuudessa, ja saatte kuitin maksusta. Kiinteistönvälittäjä tilaa kaupanvahvistajan paikalle, ja kirjaa hänen tietonsa valmiiksi kauppakirjaan.
Vaaranvastuu
Kaikissa kiinteistöissä tulee olla täysarvovakuutus, eikä kiinteistö ei saa olla yhtään päivää ilman vakuutusta. Vaaranvastuulla tarkoitetaan sellaisia vahinkoja, jotka aiheutuvat kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon, tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi aiheutuneesta vahingosta kaupanteon jälkeen.
Jos olette käyneet pankissa, niin pankki on varmaan kysynyt teiltä tätä, tai voitte tiedustella asiaa omasta vakuutusyhtiöstä.
Myös näistä pitää sopia:
- Sähköliittymä
- Mahdolliset vesi ja viemäriin liittyvät maksut
- Nettiliittymät ja kaapelitelevisio yms.
Muita ehtoja
Yleisin ehto on oman kodin myyminen ensin pois. Mikäli kyseessä on kiinteistönvälittäjä, niin hän on sopinut jo myyjän kanssa etukäteen, voidaanko tämmöisiä tarjouksia ottaa vastaan.
Asiaan vaikuttavat mm. seuraavat seikat:
- tuleeko teidän asuntonne samalle kiinteistönvälittäjälle myyntiin
- onko teidän asuntonne jo myynnissä kiinteistönvälittäjällä
- myyttekö itse kotianne
- missä kotinne sijaitsee, eli onko kyseessä kerrostalo asunto hyvällä sijainnilla vai vanha talo huonolla sijainnilla
Hyvän välitystavan mukaan, kiinteistönvälittäjä saa ottaa vain yhden ehdollisen tarjouksen sisään.
Silloin pidätetään myyjällä mahdollisuus ottaa muita tarjouksia vastaan. Joskus myyjän mielestä rahallisesti huonompi tarjous voi olla parempi, koska rahat ovat heti valmiina käytössä.
Tarjoukseen kirjataan, milloin viimeistään oman asunnon myymisen on tapahduttava. Yleensä aika on maksimissaan kaksi kuukautta. Jos myyjä haluaa niin sitä voidaan jatkaa tarvittaessa. Tässä ei siis käsitellä rahaa laisinkaan.
Jos kyseessä on itse asuntoaan myyvä henkilö, ja hän vaatii käsirahaa, niin sellaista ei tarvitse eikä kannata maksaa. Enkä suosittele tekemään tämmöistä tarjousta ollenkaan.
Kuntotarkastus
Mitä vanhemmasta talosta on kyse, sen tärkeämpi asia on, mutta ei kannata väheksyä tätä myöskään esim. 2000-luvulla rakennetuissa taloissa. Teidän pankkinne todennäköisesti vaatii tämän. Yleensä kulut jaetaan puoliksi, mutta sekin on hyvä kirjata tarjoukseen ylös.
Varautukaa että kuntotarkastuksessa ilmenee jotain puutteita, mutta kuntotarkastuksessa ilmenneiden puutteiden takia ole syytä heti vetäytyä kaupasta, vaan kannattaa huomioida myös rakennuksen ikä ja hinta.
Jos rakennuksesta löytyisi terveydelle haitallisia asioita, niin silloin syy vetäytymiseen on selvä. Kuntotarkastuksen hintaa pitää katsoa kokonaisuutena, ja suhteuttaa se talon hintaan ja mahdollisiin tuleviin remontteihin.
Käsiraha
Niin kuin aiemmin oli puhetta, käsirahalla ette voi sitoa kauppaa, mutta jos tähän kuitenkin jostain syystä päädytte, niin on hyvä muistaa nämä:
- Välitysliikkeen ollessa kyseessä raha menee asiakasvaraintilille
- Suuruus voi olla maksimissaan 10 % sovitusta kauppahinnasta
- Käsiraha sisältyy kauppahinnan ensimmäiseen erään
- Käsiraha pitää palauttaa heti, mikäli kaupan ehdot eivät toteudu
- Käsirahasta voidaan vähentää myyjälle tai välitysliikkeelle aiheutuneet kohtuulliset kustannukset
Varainsiirtovero
Jos ette ole vielä täyttäneet 40 vuotta ja olette ostamassa ensimmäistä kotianne, säästätte 3 % kauppahinnasta. Pankki huolehtii maksusta, eli sen suhteen teidän ei tarvitse tehdä mitään, mikäli ensiasunnon ostajan etu on käytetty.
Liitteet
Jos ette ole vielä saaneet kiinteistöön liittyviä asiakirjoja, niin viimeistään nyt on sen aika:
- Lainhuutotodistus ( perikunnilla voi olla selvennyslainhuuto )
- Kiinteistönrekisteriote
- Rasitustodistus
- Rakennuslupapiirustukset
- Loppukatselmuspöytäkirja
- Energiatodistus
- Kaava-asiakirjat
- Kartta
- Vanhat kuntotarkastusraportit
- Esite
Viimeistään pari päivää ennen kaupan tekoa, teidän tulee saada kuntotarkastusraportti. Lukekaa se huolella, ja jos kysymyksiä tulee, niin ne on syytä selvittää ennen kuin menette kaupoille.
Perikunnan ollessa myyjänä voi olla myös muita papereita, mutta kiinteistönvälittäjän pitää huolen että kaikki on kunnossa.
Voimassaolo
Tähän ei ole olemassa oikeaa aikaa, kunhan vain kaikille osapuolille on mahdollista saada tieto asiasta. Yleensä tarjous on voimassa 2-7 päivää, mutta joskus voi olla myös pidempi aika. Jos tarjous on kaukana pyyntihinnasta, niin sitä kauemmin neuvottelut voivat kestää tai myyjä voi hylätä tarjouksen heti.
Allekirjoitus
Lopuksi allekirjoitatte tarjouksen, ilman tätähän se ei ole virallinen. Te saatte oman kappaleen ja sitten ei muuta kuin jännittämään.
Kiinteistönvälittäjä hoitaa tiedon välittämisen myyjän ja teidän välillä, joten odottelette vain soittoa, joka minulla alkaa aina näin:
” Onneksi olkoon, minulla on hyviä uutisia, sillä tarjouksenne on mennyt läpi. ”
